XXI зууны иргэд чанартай амьдрах ёстой. Бидэнд иргэдийнхээ амьдралын чанарыг сайжруулах тал дээр хийж чадаагүй олон зүйл байгаа ч нэг зүйл дээр томоохон үсрэлт хийж чадсан нь орон сууцны асуудал. Энэ тал дээр Монгол Улсад үүсэн бий болоод 20 жил болж буй ипотекийн тогтолцоо нийгэмд томоохон үүрэг гүйцэтгэж ирсэн. 2006 онд байгуулагдаж, 2013 оноос хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрөөр өргөжсөн энэ тогтолцоонд өнөөдөр 140 мянга гаруй өрх хамрагдаж амьдралын суурь асуудлаа шийдвэрлэж чадсан нь нийгмийн томоохон хөтөлбөр болсныг нь илэрхийлнэ.
Энэ тоо нь иргэдийн амьдралын чанарын өөрчлөлтөөс гадна эдийн засгийн томоохон нөлөөллийг харуулдаг. 140 мянган орон сууцны ард тэдгээр өрхийн амьдралын чанар, эдийн засагт үзүүлж буй шууд болон дам нөлөөлөл бий. Үүнийг 2013 оноос хойш жилд ашиглалтад ордог орон сууцны хэмжээ 2.6 дахин тэлж, барилгын салбарын ДНБ 3.5 дахин өссөнөөс харж болохоос гадна барилгын материал, дагалдах хэрэгсэл, гэр ахуйн цахилгаан хэрэгсэл, тавилга эд хогшлын үйлдвэрлэл, худалдаа өссөн гэх мэт дам нөлөө ихээхэн гэдэг нь тодорхой. Эндээс ипотекийн тогтолцоо нь нийгэм, эдийн засгийн томоохон ач холбогдол бүхий хөтөлбөр болсон нь харагдана. Үүнээс энэхүү тогтолцоо өөрийн үүргээ хангалттай хэрэгжүүлж чадаж байна гэж дүгнэж болох юм.
Харин одоогийн тогтолцоо нь зөв, урт хугацаанд энэ байдлаараа орших боломжтой эсэх нь гол асуудал.
Хязгаарлагдмал хугацаа, өндөр хүүтэй эх үүсвэртэй арилжааны банкууд урт хугацаатай зээл олгох боломжгүй байгаагаас хөнгөлөлттэй хүүтэй хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж байна. Энд гол асуудал бий гэдгийг бүгд мэдэж байгаа боловч яг юунаас болоод ийм асуудал үүсээд байгааг төдийлөн анзаарахгүй байна хэмээн үздэг. Өнөөдрийн хөнгөлөлттэй зээлийг авах хүсэлт 47 мянга хүрч, хэдэн жилээр үргэлжлэх дараалал үүссэн нь үүний илрэл.
Харин үүнийг яагаад гэдгийг ойлгох нь бидний гол асуудал юм. Энэхүү эрэлт хэрэгцээг хангах санхүүжилт байхгүй байгаагийн шалтгаан нь өөрөө хөнгөлөлттэй хүүтэй санхүүжилт юм. Бид зах зээлийн хүүгээс ихээхэн доогуур буюу зургаан хувийн хүүтэй зээл олгож байгаа, ингэж зээл олгохгүй бол иргэд орон сууцанд орох боломжгүй эдийн засгийн нөхцөл байдлыг үүсгэсэн макро эдийн засгийн суурь асуудлаас улбаатай. Зах зээлийн хүүгээс хэт доогуур, инфляцаас ч доогуур хүүтэй зээл байна гэдэг нь эдийн засгийн агуулгаараа боломжгүй бөгөөд урт хугацаанд оршиж болохгүй үзэгдэл. Тодруулбал, тогтолцооны энэ гажуудал зах зээлийн эрэлтийг хангаж чадахгүй төдийгүй систем тогтвортой саадгүй ажиллах нөхцөлийг хязгаарлаж байгаа хэрэг юм.
Үүний ард энэ зөрүүгээр ихээхэн хүүгийн татаас өгч, алдагдал хүлээж байгаа байдал ажиглагдана. Тэгвэл яагаад зээлийн хүү буурахгүй, зээлийн хүү өндөр байгааг талууд ихэвчлэн өнгөц харж Монголбанк, мөнгөний бодлого, санхүүгийн зах зээлтэй холбон тайлбарладаг. Гэтэл Монголбанкны баримталж буй мөнгөний бодлого, санхүүгийн зах зээлд байгаа мөнгөний үнэ болох хүү өндөр байгаа нь юутай холбоотой юм бэ гэдгийг харах шаардлагатай.
Эдийн засгийн тогтворгүй байдал, эмзэг бүтэцтэй холбоотойгоор тогтвортой өсөлт бий болоогүйгээс нийгмийн суурь асуудлууд шийдвэрлэгдэхгүй, үндэсний хуримтлал бүрдэхгүй байна.
Энэ бол мөнгөний бодлого, хүүгийн өнөөгийн түвшний суурь нөхцөл нь юм. Үүн дээр төсвийн бодлого, төрийн оролцоо гэх мэт олон зүйлийг нэмж дурдаж болно. Товчхондоо бид хүү буурах эдийн засгийн суурийг бүрдүүлж чадсангүй. Энэ нь асуудлын суурь шалтгаан. Миний үзэж байгаагаар дунд, урт хугацаанд шийдвэрлэх гол арга зам нь макро эдийн засгийн тогтвортой өсөлтийг бий болгож иргэдийн амьжиргааг сайжруулах, бодит орлогыг нэмэгдүүлэх, үндэсний хуримтлалыг нэмэгдүүлэх, инфляцыг бууруулах, валютын ханшийг тогтворжуулах замаар зах зээлийн хүүг бууруулах явдал юм. Ингэж байж зах зээлийн хүү буурч ипотекийн тогтолцоо хэвийн байдлаар үргэлжлэх боломж бүрдэнэ. Түүхэн мэдээлэл биднийг 2013 оноос хойш энэ тал дээр ямар ч ахиц дэвшил гаргаж чадаагүйг харуулж байна.
Харин ч эсрэгээрээ зээлийн хүү өсөж, ипотекийн зээлийн хүүг бууруулснаар зөрүү улам нэмэгдсэн нь тогтолцооны сул талыг улам өдөөж байгаа хэрэг. Үүний нөгөө талд орон сууцны үнийн өсөлт иргэдийн худалдан авах чадвар, авах зээлийн хэмжээнд нөлөөлж иргэд урьдчилгаа төлбөр болон зээлийн эргэн төлөлтийн дарамтад орох байдалтай байна. Эндээс хийх дүгнэлт нь өнөөдөр зээлийн хүү өндөр байгаагаас ипотекийн санхүүжилт хязгаарлагдаж эрэлтээ гүйцэхгүй болсон, энэ нь макро эдийн засгийн шалтгаантай гэж үзэх явдал юм. Өөр нэг асуудал нь богино хугацаанд түр аргацаах арга зам байгаа эсэх.
Мэдээж эдийн засгийн асуудлуудад шийдэх гарц байнга байдаг. Гол нь тэр нь зөв эсэхэд хамаг учир оршдог. Одоогоор төрөөс энэ тогтолцоонд оролцох үүргийг Монголбанк үүрч байгаа. Тэгвэл тэр үүргийг буюу хүүгийн зөрүүгийн алдагдлыг улсын төсөвт авч ачааллыг Засгийн газар луу шилжүүлэх, эсвэл баялгийн сан гэх мэт бусад эх үүсвэрийг ипотекийн хөтөлбөрт татан оруулах байдлаар шийдэх гэх мэт гарцууд байхыг үгүйсгэхгүй. Эдгээр хувилбар нь ямартай ч иргэд дээр бага хүүтэй зээл хэвээр очих нөхцөлийг хэвээр хадгалах ч хүүгийн татаастай, эх үүсвэр хязгаарлагдмал зэрэг өнөөгийн сул талыг бүрэн шийдвэрлэх боломжгүй түр зуурын шинжтэй, сайн арга замууд биш юм. Харин ипотекийн тогтолцоо урт хугацаанд тасралтгүй үргэлжлэх шаардлагатай учраас өнөөг хүртэл түүхэн үүргээ гүйцэтгэж ирсэн энэхүү тогтолцоог улам сайжруулж цааш үргэлжлүүлэх нь чухал юм. Тодруулбал, бидэнд иж бүрэн тогтолцоо түүний гол ачааг үүрч байгаа МИК зэрэг байгууллагууд байгаа тул шинэ зүйл зохиох гэх шаардлага үгүй юм.
2026.06 сард хэвлэгдсэн "Монголын орон сууцны санхүүжилтийн суурь - 20 жил" сэтгүүлийн тусгай дугаар, Эдийн засагч, СЭЗИС-ийн
багш, профессор Ж.Дэлгэрсайханы "Макро орчин маргаашийг тодорхойлно" нийтлэл, 22-23 дугаар тал