Хүний суурь хэрэгцээг тайлбарласан А.Маслоугийн онолд орон байрыг аюулгүй байдал, тогтвортой амьдралын гол үндэс хэмээн тодорхойлсон байдаг. Орон сууц худалдан авах нь амьдралын чухал шийдвэр төдийгүй өрхийн хөрөнгө хуримтлуулах хамгийн “сонгодог” хэлбэр. Хүний хэрэгцээнээс эхлүүлээд хөгжлийн суурь дэд бүтэц болдог энэ онцгой активт эдийн засаг, нийгмийг бүхэлд нь хөдөлгөх том хүч бий.
Олон улсад орон сууцны хүртээмжтэй байдлыг өрхийн орлоготой харьцуулж тооцдог. Ялангуяа хөгжингүй орнуудад айл өрхүүд сарын орлогынхоо 30 орчим хувийг орон сууцны төлбөрт зарцуулж байвал “боломжийн” гэж үздэг. Мэргэжлийн хэллэгээр бол үүнийг “өрхийн орлогод нийцтэй” хэмээн тодорхойлно. Орон сууцны зээлийн сарын төлбөр, түрээсийн үнэ өрхийн орлогын 40 хувиас давахад өрхийн төсөвт дарамт ирдэг талаар маш олон судалгаа бий. Харин манай улсад, өрхийн орлогод нийцтэй орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгох эхний алхам 2000-аад оны дунд үеэс эхэлсэн. Энэ алхам 2006 онд Монголын ипотекийн корпораци (МИК) ОССК ХХК үүсгэн байгуулагдсанаар институцийн хувьд “эзэнтэй” болсон юм. Мөн 2013 онд ипотекийн зээлийн хөтөлбөр эхэлснээр өрхийн орлогод нийцтэй орон сууцны санхүүжилт иргэдийн амьдралд бодит тусгалаа үзүүлжээ.
Хөтөлбөр хэрэгжсэнээс хойш өнөөг хүртэл 142 мянган айл 10.5 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлд хамрагдсаныг Монголбанк мэдээлсэн. Хамгийн чухал нь эдгээр айл өрх өрийн дарамтгүйгээр сар бүр тун боломжийн хэмжээний төлбөрийг ипотекийн зээлдээ төлж байна. Тодруулбал, хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдсан иргэд голцуу 400 мянгаас 800 мянган төгрөгийн төлбөр төлж байгааг МИК-ийн худалдан авсан багцын мэдээллээс харж болно. Өөр нэгэн жишээ татъя. Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлтэй айлуудын дунд 100 сая төгрөгийг 30 жилээр авсан айл олон бий.
Тэдний зээлийн сарын төлөлт 549 мянган төгрөг. Тэгэхээр ипотекийн зээл бол “халаас”-ны өрөөний түрээсийн үнээр өмчтэй болох таатай боломж юм.
Нөгөөтээгүүр, Үндэсний статистикийн хороо (ҮСХ)-ны 2025 оны дөрөвдүгээр улирлын статистик мэдээнд орон нутгийн айл өрхийн сарын дундаж орлого 3.0 сая, нийслэлийнх 3.4 сая төгрөг байгааг дурджээ. Үүнээс тооцож бодвол ипотекийн зээлийн сарын төлбөр өрхийн орлогод нийцтэй гэж хэлэх бүрэн боломжтой. Гэхдээ ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоонд шийдэх ёстой маш олон сорилт бий.
Сорилтуудын хамгийн том нь зээлийн хүртээмж. Хөнгөлөлттэй зээлийн тухайд, санхүүжүүлэгч нь Засгийн газар, Монголбанк, арилжааны банкууд. Өдгөө 40 мянга гаруй хүн ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлд дугаарлаж байна. Тэдний хүсэлтийг хүлээн авч шийдвэрлэхэд зургаан их наяд төгрөг хэрэгтэйг Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалан дурдаж байсан. Харин МИК-ийн тухайд, 142 мянган айл өрхийн зээлээс 130 гаруй мянгыг нь худалдан авч үнэт цаасжуулжээ. Мөн олон улсын хөрөнгийн зах зээлд гурван удаа бонд гаргасны үндсэнд 775 сая ам.долларын эх үүсвэр татжээ. Гэвч тодорхой өртөгтэй ам.долларын эх үүсвэрээр “зургаан хувийн зээл”-ийг санхүүжүүлэх боломж байдаггүй аж. Тиймээс МИК гадаад зах зээлээс татсан эх үүсвэрээ банкуудын зах зээлийн хүүтэй ипотекийн зээл рүү чиглүүлдэг байна.
Банкуудын “байгалиас заяат өгөгдөл” бол богино, дунд хугацааны эх үүсвэр. Иймд урт хугацаат эх үүсвэрээр банкуудын хүчийг зузаатгаж байгаа нь МИК-ийг экосистемийн хамгийн чухал холбон тоглогч болохыг илтгэж буй. Цаашид тэднийг гадаад зах зээлээс эх үүсвэр татахад тодорхой дэмжлэг үзүүлбэл, эсвэл Төв банк болоод төр засаг свопын зардлыг нь шийдэж өгвөл орон сууцны зээлийн зах зээлийн хүү 12 хувь болж буурах боломжтой.
Үүнийг дагаад хөнгөлөлттэй зээлийн дараалал ч багасна. МИК-ийн Гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга ярилцлагадаа энэ талаар онцолсон бол Монголын банкны холбооны Ерөнхийлөгч О.Хүрэлбаатар “Ипотекийн зээлийн хүүг шаталсан олон хувилбартай болгох нь оновчтой” хэмээн байр сууриа илэрхийлсэн.
2013 оноос хэрэгжиж эхэлсэн ипотекийн зээлийн хөтөлбөр иргэдийн амьдралын чанар, нийгэм, эдийн засаг, хүрээлэн буй орчинд олон талаар эерэг тусгалаа үзүүлсэн. Энэхүү эерэг өөрчлөлтийн анхдагч хүчин зүйл нь “нийцтэй байдал” юм. Нийцтэй байдал бол бүх зүйлийн үндэс. Ялангуяа орон сууцны зах зээлд анхаарч хэмжих чухал зүйл нь нийцтэй байдал. Орон сууц хэчнээн олныг барьсан ч өрхийн орлого түүнд хүрэхгүй бол зах зээлд бодит эрэлт бий болохгүй. Тиймээс өрхийн орлого, орон сууцны үнэ, урт хугацааны санхүүжилт гурав тэнцвэрээ олсон үед орон сууц мөрөөдөл бус төлөвлөж болох зорилго болон хувирна. Ер нь бүх зүйл нийцтэй л байвал өсөлт үргэлжилнэ.
Бүтээсэн үнэ цэн
20 жилийн өмнөөс бүрэлдэж эхэлсэн орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо олон талбарт өсөлт авчирсан. Ялангуяа санхүү, барилга, “үл хөдлөх”-ийн талбарт мэдэгдэхүйц ахиц гарсан нь ДНБ-ий тэлэлтэд ч нөлөөлжээ. Тухайлбал, хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээс хойш барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар тус бүр дөрөв дахин тэлснийг ҮСХ-ны статистикт дурдсан байна. ДНБ-д барилгын салбарын эзлэх жин 2025 оны байдлаар 3.45 их наяд төгрөгт хүрсэн бол үл хөдлөх хөрөнгийн салбарынх 4.23 их наяд төгрөг болж өсжээ. Мөн 2013 онд 3,500 гаруй аж ахуйн нэгж барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж байсан бол энэ тоо өдгөө 9,000 давсныг Бизнес регистрийн сангаас харж болно.
Мөн ипотекийн хөтөлбөр эхэлснээс хойш Монгол Улсад жилд дунджаар 19 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орсон бол нийслэлийн орон сууцны 65 хувь шинээр бий болсон. Улсын хэмжээнд шинээр ашиглалтад орсон орон сууцны талбайн хэмжээ 2013 оноос хойш 4.8 сая м2-аар нэмэгдсэн нь хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнөх үетэй харьцуулахад эрс өссөн үзүүлэлт болохыг ҮСХ-ны цахим хуудаснаас та харах боломжтой. Ипотекийн зээлдэгчдэд шинэ, хуучин орон сууцны аль алийг нь сонгох боломж нээлттэй байдаг.
Тэдний худалдан авсан орон сууцны нийт хэмжээ нь 6.6 сая м2-аар хэмжигдэж байна. Энэ бол 214 Сүхбаатарын талбай, 929 хөлбөмбөгийн талбайтай тэнцэх хэмжээ юм.
Ипотекийн зээлийн хөтөлбөртэй эн зэрэгцэж зах зээлд нутагшсан бас нэгэн том туршлага бол үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа юм. Энэ үйл ажиллагааг хууль эрхзүйн хүрээнд МИК хэрэгжүүлдэг. МИК тусгай зориулалтын компаниудаараа дамжуулан 2025 оныг дуустал 8.5 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэх ипотекийн зээлийг дотоодын зах зээлд үнэт цаасжуулсан. Ингэснээр тэд Монголын санхүүгийн салбарт хамгийн том бөгөөд хамгийн урт хугацаатай зах зээлд нутагшсан бас нэгэн том туршлага бол үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа юм.
Энэ үйл ажиллагааг хууль эрхзүйн хүрээнд МИК хэрэгжүүлдэг. МИК тусгай зориулалтын компаниудаараа дамжуулан 2025 оныг дуустал 8.5 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэх ипотекийн зээлийг дотоодын зах зээлд үнэт цаасжуулсан. Ингэснээр тэд Монголын санхүүгийн салбарт хамгийн том бөгөөд хамгийн урт хугацаатай хөрөнгийн урсгалыг бий болгож чаджээ.
Тун удахгүй “МИК Актив Дөч” ТЗК багагүй дүнтэй зээлийг үнэт цаасжуулах гэж байна. Үүнээс гадна МИК 2019 оноос олон улсын зах зээлд гурван удаа бонд гаргасан нь санхүүжилтийн тогтолцоонд том ахиц авчирсан. Гадаад зах зээлээс хөрөнгө татсан эл туршлага тогтолцооны цаашдын хөгжлийг тэтгэх нь дамжиггүй.
Тэвдэж явах үед…
“Ковид-19” цар тахлын үед Засгийн газар зээлдэгчдийн төлбөрийг хүү хуримтлуулахгүйгээр хойшлуулж, иргэдийн орлого, өрхийн санхүүд дарамт учруулахгүй байх шийдвэр гаргасан. Энэ дагуу МИК Монголбанктай хамтран зээлдэгчдийн төлбөрийг таван удаа хүү хуримтлуулахгүйгээр хойшлуулж, улмаар бонд эзэмшигчдэд төлөх 396.1 тэрбум төгрөгийн купоны төлбөрийг нөөц сангаасаа гаргасан юм. Хүнд цаг үед тэд давхардсан тоогоор 190 мянган зээлдэгчид “аюулгүйн гарц”-ыг нээж өгчээ. Зээлдэгчдийн 87 хувь нь зээлийн төлөлтөө хойшлуулах хүсэлт гаргаж, иргэд хоёр жил буюу 32 сарын турш төлбөрөөс чөлөөлөгдсөн нь МИК-ийн түүхэн дэх тод үйл явдлуудын нэг. МИК иргэдийн нуруун дээрх ачааг авсан ч, тэр ачаагаа өөрсдийнхөө нуруун дээр нэмж үүрснийг зээлдэгчид тэр бүр мэддэггүй байх талтай.
Энэ бүхний цаана МИК бонд эзэмшгчдийнхээ өмнө купоны төлбөр төлөх үүргээ өнөөг хэр нь биелүүлсээр л байна. Хэрэв нөөц сан байгаагүй бол зээлийн төлөлтийг хойшлуулах Засгийн газрын шийдвэр хэрэгжих боломжгүй байсан.
Эс бөгөөс Засгийн газар 400 шахам тэрбум төгрөгийг төсвөөс гаргах байв. Төсвийн халаас иргэдийн халааснаас ялгаагүй учир бодит дэмжлэг үзүүлье гэвэл МИК л гарц нээх ёстой байлаа.
Тухайн үед “МИК Актив”-аар овоглосон 28 тусгай зориулалттай компани байсан бөгөөд тэд бүгд нөөц сантай байсан нь айл өрх, банк санхүү, хөрөнгө оруулагч гурвын дунд үүсэх санхүүгийн эрсдэлийг хааж чадсан юм. Басхүү ипотекийн тогтолцоо бүрэн утгаараа төлөвшсөний хамгийн тод илрэл нь энэ үйл явдал билээ. Цаашид МИК болоод тэдний бүтээсэн тогтолцоог тэтгэврийн сан, хуримтлалын сан, даатгалын сан гэх мэт институцийн хөрөнгө оруулагчидтай холбож чадвал ипотекийн зээлийн урт хугацаат санхүүжилт бүр ч нэмэгдэнэ. Мөн дотоодоос илүү хямд эх үүсвэр татвал үйл ажиллагааны цар хүрээ нь ч тэлнэ. Үүнээс гадна МИК-ийг бас нэгэн том даалгавар хүлээж буй. Тэр нь ногоон орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийг дэмжих урт хугацаат санхүүжилтийн тогтолцоог бүрдүүлэх юм.
Mongolian Economy сэтгүүлийн 2026 оны зургаадугаар сар
"Монголын орон сууцны санхүүжилтийн суурь" тусгай дугаарын 10-12-р нүүр