Төв Азийн бүс нутгийн эдийн засгийн хамтын ажиллагаа (CAREC)-ны байгууллагын гүйцэтгэх захирлаар ажиллах санал аваад байсан Б.Гантулга Монголын ипотекийн корпораци (МИК)-д ажиллах шийдвэр гаргасан нь 2017 он. Хятадад байрлах “CAREC”-ийн төв оффист тэрбээр бүс нутгийн коридор, мега төсөл хариуцан ажиллаж болох байсан ч Монголд ипотекийн тогтолцоог бэхжүүлэх нь илүү үнэ цэнтэй санагджээ. МИК-д 10 шахам жил гүйцэтгэх захирлаар ажиллаж, “тогтолцоо”-ны жаргал, зовлонг маш сайн мэдэрсэн Б.Гантулга ипотекийн ирээдүйг тодорхойлох гол хүчин зүйл нь төрийн бодлого, бодлогын дэмжлэг хэмээн онцолж байна.
Өнгөрсөн 20 жилд МИК ямар үнэ цэн бүтээсэн гэж та онцлох вэ? Мөн ипотекийн тогтолцоог хөгжүүлэх цаг үеийн шаардлага хэдийд хэрхэн бий болсон түүхээс хуваалцахгүй юу?
Монгол Улс зах зээлийн эдийн засагт шилжих үедээ малыг малчдад, орон сууцыг тухайн орон сууцанд амьдарч байсан иргэдэд нь өмчлүүлэх шийдвэр гаргаж байсан. Үүнээс хойш 10 гаруй жилийн дараа 2004 онд Засгийн газар “40,000 айлын орон сууц” хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээ зарласан. Энэ бол шилжилтээс хойш орон сууцны зах зээлд өрнөсөн хамгийн анхны том үйл явдал. Гэхдээ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд барилга барих нь бус, харин барьсан орон сууцаа яаж борлуулах вэ гэдэг нь хамгийн том сорилт болж хувирсан.
Хүмүүс тэр бүр бэлэн мөнгөөр байр авч чадахгүй, арилжааны банкуудад ипотекийн зээлийн бүтээгдэхүүн ховор байсан үе.
Ингээд Засгийн газар, олон улсын байгууллагуудын хэмжээнд шийдэл хайсан. Азийн хөгжлийн банк энэ тал дээр нэлээд идэвх чармайлттай ажилласан. Тэд 2004 онд “Орон сууцны салбарын төсөл” хэрэгжүүлж, төслийн хүрээнд долоон банкаар дамжуулан 15 сая ам.долларын эх үүсвэрийг жилийн 7-12 хувийн хүүтэйгээр, 7-12 жилийн хугацаатайгаар орон сууцны зээл болгож, зах зээлд гаргасан.
Энэ бол ипотекийн зээлийн анхны туршилт. Үүнтэй зэрэгцээд АНУ-ын Олон улсын хөгжлийн агентлаг (USAID) Монголын санхүүгийн салбарт судалгаа хийж, Засгийн газарт нэгэн чухал зөвлөмж хүргүүлсэн. Энэ нь тухайн үед манай санхүүгийн тогтолцоонд огт байгаагүй шинэ нэгж буюу орон сууц санхүүжилтийн компани байгуулах тухай байсан юм. Ингээд зөвлөмжийн дагуу Монгол Улсад ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх зорилгоор Монголбанк, арилжааны 10 банк хамтраад 2006 онд Монголын ипотекийн корпораци (МИК)-ийг үүсгэн байгуулсан түүхтэй.
Одоо яг 20 жил болж байна. Эргээд харахад, нийгэм, эдийн засаг, банк санхүү, хөрөнгийн зах зээл, барилга, үл хөдлөх хөрөнгө, өрхийн амьжиргаа, хүмүүсийн амьдралын чанар гээд маш олон түвшинд МИК өөрчлөлт, хувьслыг түүчээлсэн байна. Монголд ипотекийн санхүүжилтийн экосистем бий болсон, оролцогч талуудыг холбодог гүүр нь МИК. Өнгөрсөн хугацаанд 140 мянга гаруй айл өрх орлогод нийцсэн ипотекийн зээлээр орон сууцтай болсон байна. Энэ бол экосистемийн бүтээсэн үнэ цэн.
Экосистемд юу өрнөдгийг та уншигчдад тайлбарлахгүй юу? Тэр дундаа МИК юу хийдэг талаар?
Сонгодог утгаараа мөнгөний зах зээлийг хөрөнгийн зах зээлтэй холбогч гүүр нь орон сууцны санхүүжилтийн компани (ОССК) юм. МИК банкны олгосон ипотекийн зээлийг багцаар нь худалдаж аваад, түүнийгээ үнэт цаас болгож хөрвүүлдэг. Харин хөрвүүлсэн үнэт цаасыг хөрөнгө оруулагчид худалдан авдаг.
Бид ипотекийн зээлүүдийг худалдаад авчихаар банкны зээлийн багцад яг тэр хэмжээгээр орон зай үүсдэг. Дээр нь хөрвүүлсэн үнэт цаасаа бид дотоодын хөрөнгийн зах зээлд хаалттай арилждаг. Өөрөөр хэлбэл, банкны үйлдвэрлэсэн “зээл” гэдэг барааг МИК худалдаж аваад “бонд” гэдэг шинэ бүтээгдэхүүн болгож байгаа юм. Энэ бондоо хөрөнгө оруулагчдад санал болгож эх үүсвэр татдаг.
Банк богино, дунд хугацааны зээл зуучилдаг бол хөрөнгийн зах зээл дунд болон урт хугацааны эх үүсвэр шийддэг платформ. Банкны бусад зээлийн бүтээгдэхүүнтэй харьцуулахад ипотекийн зээл урт хугацаатай, мөн хүү нь өрхийн орлогод нийцтэй байх хэрэгтэй байдаг. Гэтэл нөгөө талд, банкуудын эх үүсвэрийн хугацаа богино, өртөг өндөр байдаг. Ийм нөхцөлд ипотекийн зээлийг хүртээмжтэй, орлогод нийцтэй болгох нь амар ажил биш.
Тиймдээ ч төр, хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагаа онцгой үүрэгтэй. Банкуудын тухайд, харилцагчаа хамгийн сайн таньж чаддаг, иргэдэд ойр, хүртээмжтэй ажилладаг институц. Энэ утгаараа банкууд ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоонд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг бол төр бодлого, зохицуулалтаар оролцож, эрсдэлийн зохистой удирдлагыг хэрэгжүүлдэг.
Харин манай экосистемд хамгийн хүлээгдэж байгаа чухал оролцогч нь урт хугацааны мөнгө байршдаг сангууд. Тухайлбал, тэтгэврийн сан, хуримтлалын санг энд дурдаж болно. Ийм сангууд бонд худалдан авдаг болсон үед эх үүсвэрийг шийдэхэд дөхөмтэй болно.
Ипотекийн тогтолцоог нутагшуулах үед бодлого тодорхойлогчид хэр ойлгож хүлээж авсан бэ?
Орон сууц бол нийгэм, эдийн засагт үзүүлэх нөлөөлөл, иргэдээ орон сууцтай болгох нь төрийн бодлогын хувьд ч тэргүүлэх байр суурьтай сэдэв гэж боддог. Тиймээс Засгийн газар, Монголбанк, Санхүүгийн зохицуулах хороо, мөн Улсын их хурлын гишүүд идэвхтэй оролцож, бодлогоор дэмжиж ажилласан. Үүний үр дүнд, ипотекийн тогтолцооны чухал хэсэг болох орон сууцны санхүүжилтийн компанийг хувийн хэвшилд тулгуурлан 2006 онд байгуулсан.
Аливаа шинэ зүйлийг эхлүүлэхэд дэмжих хэсэг байхад эргэлзэх тал ч байдаг. Үүний нэгэн адил анхны жилүүддээ МИК ч мөн эргэлзээ, дэмжлэг дундуур замнасан.
Ипотекийн тогтолцоог бий болгоход хамгийн түрүүнд шаардлагатай байсан зүйл нь хууль эрх зүйн орчин. УИХ-аас 2010 онд “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай”, “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай” хуулиудыг баталснаар эрх зүйн орчин бий болсон. Эдгээр хуулийг боловсруулах ажлын хэсэгт тухайн үеийн бодлого тодорхойлогчид, МИК-ийн удирдлага идэвхтэй оролцож, ипотекийн хоёрдогч зах зээл, үнэт цаасжуулалтын механизмын талаар гадаадын зөвлөхүүдийг урьж хамтарч ажилласан.
Тогтолцоонд оролцогч талууд нэгдмэл ойлголцолд хүрэх, олон улсын туршлага судлах гээд бэлтгэл ажил маш удаан үргэлжилсэн. Ингээд 2013 онд Засгийн газрын хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлсэн. Үр дүнд нь 140 гаруй мянган өрх айл өөрийн гэсэн орон сууцтай болоод байна.
Урт хугацаат эх үүсвэр татахын тулд та бүхэн хөрөнгийн зах зээлд ямар “нүүдэл” хийж байна вэ?
Хөрөнгийн зах гүнзгий хөгжсөн улс орнууд дотооддоо бонд гаргах замаар орон сууцны
санхүүжилтийг шийдвэрлэдэг. Манайд тэр боломж хомс тул салбарын чадавхад нийцүүлэн хаалттай хэлбэрээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд (ИЗББ) гаргадаг. Энэ бондын эргэн төлөлтөөр бид Засгийн газрын хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрийг санхүүжүүлж байна. Компани 39 удаагийн арилжаагаар нийт 8.5 их наяд төгрөгтэй тэнцэх бонд гаргасан. Одоо төлөлт хийгдээд МИК-ийн худалдан авсан ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 5.3 их наяд төгрөг болсон байна.
Мөн бид зах зээлийн хүүтэй ипотекийн санхүүжилтэд дэм болох зорилгоор Сингапур улсын хөрөнгийн биржээр дамжуулан 2019 онд анх удаа 300 сая ам.долларын бонд гаргасан.
Цаашид энэ маягаар шаардлагатай эх үүсвэрийг татаж болох ч өрхийн орлогод нийцтэй болгоход төрийн бодлого, дэмжлэг хэрэгтэй. Учир нь орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоонд төр хувийн хэвшилтэй хамтарч ажиллах замаар иргэддээ илүү боломж авчирдаг гэдгийг олон улсын чиг хандлага харуулж байна.
Энэ жил монголын хувийн хэвшлийн компаниуд олон улсын захаас ам.долларын бондыг дунджаар жилийн 8.5 хувиар босголоо. Үүн дээр олон улсын хуулийн фирм, аудит, андеррайтер зэрэг мэргэжлийн үйлчилгээний зардлуудыг нэмэхээр бодит өртөг нь 10 хувь орчим болно. Монголбанкны свопын зардал 8 хувь байна.
Энэ бүхнийг тооцохоор гаднаас татсан эх үүсвэр төгрөгөөр илэрхийлбэл 18 гаруй хувийн өртөгтэй болдог. Орон сууцны зээлийн зах зээлийн хүү 20 орчим хувьтай байгаагийн шалтгаан энэ. Бид дотоодоо түшиглэе гэхээр урт хугацааны, том мөнгө эргэлддэг сан байхгүй. Тэгэхээр урт хугацааны эх үүсвэрийг гаднаас олж ирэхээс өөр боломж хувийн хэвшилд алга. Цаашид “Чингис хаан” баялгийн сан болон тэтгэврийн сангууд орон сууцны тогтолцоонд голлох үүрэгтэй оролцох байх гэж найдаж байна.
Тэгвэл Монголбанкны свопын зардал дээр дэмжлэг авчихвал орон сууцны зээлийн хүү буурах боломжтой байх нь ээ?
Төрийн бодлогын дэмжлэг хэрэгтэй. Засгийн газрын баталгаа, свопын зардал зэргийг Монгол Улс дотооддоо шийдвэрлэж болно. Хотын утааг бууруулах, иргэдийн орлогод нийцтэй ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлье гэвэл свопын зардлыг төрөөс шийдэх хувилбар байж болно. Миний тооцоогоор 500 сая ам.долларын эх үүсвэр дээр свопын зардлын дэмжлэг үзүүлэхэд ойролцоогоор жилд 130 тэрбум төгрөг шаардлагатай. Өнөөдрийн 35 их наяд төгрөгийн улсын төсвийн 0.4 хувьтай тэнцэх дүн.
Өөрөөр хэлбэл, төр 130 тэрбумыг зарцуулахад хувийн хэвшил 1.8 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг орон сууцны санхүүжилтэд босгож, орон сууцны зээлийн зах зээлийн хүүг жилийн 14 хувь хүртэл бууруулах боломжтой.
Төрийн дэмжлэгийн хүрээнд зарцуулсан дүнгээс даруй 13 дахин өндөр эффект үзүүлнэ гэдэг чамгүй амжилт болох нь дамжиггүй.
Цаашлаад барилгын салбар, ЖДҮ, жижиглэн худалдааны салбарууд хүртэл үр шимийг нь хүртэнэ. Өнөөдөр ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл болон зах зээлийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хүү гурав дахин зөрүүтэй байна. Энэ зөрүү багасаж байж орон сууцны санхүүжилтийн үр ашгийг нэмэгдүүлж байна гэж ойлгох хэрэгтэй.
Свопын зардлаас гадна гадаад зах зээлд гарахад сорилт, бэрхшээл тулгардаг уу? Энэ тал дээр ямар дэмжлэг хэрэгтэй байна вэ?
Хөрөнгө оруулагчид бүх төрлийн эрсдэлийг тал бүрээс нь үнэлж, зээлийн хүүгийн хэмжээг
оноодог. Тэд улс төр, эдийн засаг, бизнесийн орчин, зах зээл, банкны салбар, зээл, ханш гээд бүхнийг харна. Тиймээс эрсдэлийг сайжруулах хэрэгслүүдэд анхаарах шаардлагатай. Тухайлбал, баталгаа, своп байна. “Танай улсын Засгийн газар яагаад баталгаа өгдөггүй юм бэ? Төв банкны чинь свопын зардал ийм өндөр байхад долларын зээл авах хэрэг байна уу” гэсэн гаднын хөрөнгө оруулагчийн асуулттай ч бид тулгарч
байсан. Засгийн газар манай бондод баталгаа гаргадаг болчихвол өртөг буурна. Өөрөөр хэлбэл, эрсдэлийн нэмэгдэл тооцохгүй болно гэсэн үг. Үүнийг анхаарч үзээсэй гэж хүсэж байна. Бусдаар бол том хөрөнгө оруулагчид МИК-ийг мэддэг болсон. Бид анхны бондоо гаргахын өмнө бүтэн жил хөрөнгө оруулагчидтай уулзаж явсан бол одоо Хонконг, Нью-Йорк, Сингапур, Лондоны хөрөнгө оруулагчид МИК-ийн үйл ажиллагааг сайн мэддэг болсон.
Ярилцлагын төгсгөлд та Монголын хөрөнгийн зах зээлд юу хамгийн их үгүйлэгдэж байгааг тодорхойлж хэлэхгүй юу? Зах зээл хэрхэн хөгжвөл ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоо бэхжих вэ?
Манай зах зээл өргөжихөөс гадна гүнзгийрэх хэрэгтэй байна. Сул тал нь байгууллагын хөрөнгө оруулагчид дутмаг байгаа явдал. Урт хугацааны, том мөнгө эргэлддэг сангууд байсан бол ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоо аль эрт олон улсын жишигт хүрчих байлаа. Байгууллагын хөрөнгө оруулагчид бол хөрөнгийн зах зээлийн гол цөм. Урт хугацааны мөнгө гарч ирж байж зах зээл тэлнэ.
Тэлэлтийг дагасан нийгэм, эдийн засгийн өсөлтүүд бий болно.
Манайх дотоод руу чиглэсэн бас нэг ажил төлөвлөж байгаа. Энэ нь банкнаас зах зээлийн хүүтэй ипотекийн зээлүүдийг нь худалдаж аваад, түүнийгээ хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас болгож, дотоодын хөрөнгийн зах зээлд санал болгох ажил. Гэхдээ зах зээлийн нөхцөл байдал, баялгийн сангийн үйл ажиллагааг харзнасан байдалтай байна.
Товчхондоо Монголын хөрөнгийн зах зээлийн дараагийн шатны хөгжил ерөөсөө л сангуудын хөгжлөөр хэмжигдэнэ. Хувийн тэтгэврийн сан, амь насны даатгалын сангууд бий болох шаардлагатай. Сангууд бий болж байж ипотекийн санхүүжилтийн тогтолцоо дотоодоо түшиглэн хөгжинө.
"Mongolian Economy" сэтгүүлийн "Монголын орон сууцны санхүүжилтийн суурь" дугаараас
2026.06.08